گروه اقتصادی سهندیمیز / فریبرز صالحی: کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش قیمت مصالح و دستمزد در ماههای اخیر گفت: هیچ نشانهای از کاهش قیمت مسکن در شهر جدید سهند مشاهده نمیشود و در بهترین شرایط نیز قیمتها در سطح فعلی باقی میماند.
🔹فریبرز صالحی که سابقه اجرای چند پروژه مسکونی در فازهای مختلف شهر جدید سهند را در کارنامه دارد، در گفتوگو با خبرنگار سهندیمیز ارزیابی خود از وضعیت بازار مسکن سهند در ششماهه دوم سال را تشریح کرد.
🔸بازار سهند نسبت به سایر مناطق رونق بیشتری دارد
🔹این کارشناس درباره وضعیت فعلی بازار مسکن سهند اظهار کرد: «با توجه به افزایش بیش از حد مصالح، دستمزدها و حملونقل، بازار مسکن برای قشر متوسط مردم جذابتر شده است و علیرغم رکود، در شهر سهند نسبت به سایر مکانها رونق بیشتری وجود دارد. در کل قدرت خرید کمتر شده است، ولی به واسطه پروژههای طرح نهضت ملی مسکن که در شهر جدید سهند وجود دارد، هنوز بازار خوب است.»
🔹وی درباره مسیر قیمتها در نیمه دوم سال تصریح کرد: «هیچ نشانهای از کاهش قیمت مسکن مشاهده نمیشود و برعکس، قطعاً افزایش قیمت خواهیم داشت؛ هر چند قدرت خرید کم باشد. بحث خرید و فروش زمین و آپارتمان با دلار و سکه متفاوت است و به قول کهنهکاران این صنعت، زمین و آپارتمان امنیت و آرامش را دوست دارند. هرچه کشور امنتر باشد، رونق مسکن بیشتر خواهد شد.»
🔹او در عین حال اعلام عدد و درصد مشخصی برای رشد قیمت تا پایان سال را ممکن ندانست و توضیح داد: «اصلاً قابل پیشبینی نیست و به عوامل زیادی از جمله وضعیت سیاسی و شرایط بحرانی منطقه بستگی دارد؛ ولی در حالت عادی نشانهای از کاهش وجود ندارد و در بهترین شرایط همین قیمتها باقی میماند.»
🔸نهضت ملی مسکن؛ موتور تحرک بازار سهند
🔹صالحی رکود تورمی را پدیدهای سراسری توصیف کرد که در سهند اما با حالوهوای متفاوتی رخ داده است: «این اتفاق میتواند در همه جای ایران بیفتد، همانطور که الان هم پیش آمده؛ ولی اتفاقی که در سهند افتاده مربوط به پروژههای نهضت ملی مسکن است. سازندگان این واحدها را به قیمتطشده به مالکان تحویل میدهند و این قیمت با قیمت بازار خیلی متفاوت است. همین موضوع یک انگیزه برای خریداران و واسطههاست تا نسبت به خرید و فروش اقدام کنند.»
🔹وی همچنین درباره اثر افزایش نرخ ارز و طلا بر بازار مسکن توضیح داد: «صرفاً افزایش قیمت دلار و طلا تأثیر مستقیم بر مسکن ندارد؛ ولی این افزایشها یکی از مؤلفههای گرانشدن مصالح و به تبع آن دستمزدهاست و قطعاً به افزایش قیمت مسکن و سایر موارد منجر خواهد شد.»
🔹به گفته این کارشناس، روند گرانشدن واحدهای نوساز نیز قطعی است: «وقتی افزایش قیمت مصالح و دستمزد اتفاق بیفتد، مطمئن باشید که چند ماه بعد از آن، افزایش قیمت مسکن را خواهیم داشت.»
🔸سهند؛ دومین شهر استان از نظر جمعیت
🔹وی علت رشد قیمت در سهند را تنها گرانشدن مصالح و ارز ندانست و اظهار کرد: «اگر آمار افزایش قیمت را در نقاط مختلف استان بررسی کنید، متوجه میشوید شهر سهند از جمله مکانهایی است که نسبت به سال گذشته بیشترین رشد را داشته است. دلیل آن تنها افزایش مصالح و دلار و طلا نیست؛ شهر سهند الان دومین شهر استان از نظر جمعیت شده است و چون نزدیک به تبریز است و دسترسی آسان شده، انگیزه بیشتری برای قشر متوسط ایجاد شده است.»
🔸فازهای یک و دو گرانترند؛ آینده از آنِ فاز ۵
🔹این کارشناس با اشاره به تفاوت قیمت در محلههای مختلف سهند گفت: «قطعاً با توجه به امکانات و شرایط محلهها، قیمتها فرق دارد و فعلاً فاز یک و فاز دو بیشترین قیمت را دارند؛ چرا که خدمات عمومی، آموزشی، درمانی و فروشگاههای بیشتری در آنها مستقر است. ولی به نظر میرسد با توجه به اینکه فاز ۵ در مسیر اتوبان سهند–تبریز قرار گرفته است، در آینده یکی از بهترین فازهای شهر جدید سهند خواهد شد.»
🔹او درباره الگوی تقاضا نیز توضیح داد: «اگر منظور از واحد کوچک، متراژهای زیر ۶۰ متر باشد، اصلاً در سهند خیلی کم وجود دارد. اکثر واحدها در رنج ۸۰ تا ۱۱۰ مترمربع است که بازار خوبی دارد. اما در متراژهای خیلی بزرگ، مثلاً ۲۰۰ متر به بالا، طیف خاصی خریدار است و فعلاً انگیزهای برای حضور آن طیف در سهند وجود ندارد؛ مگر در تعداد محدود.»
🔹وی نزدیکی به تبریز و بافت مدرن شهر را دو مزیت اصلی سهند برشمرد و افزود: «یکی از پارامترهای اصلی رونق شهر سهند، نزدیکی و دسترسی آسان به تبریز است. دلیل دیگر اینکه سهند از منظر شهرسازی بهصورت مدرن ساخته شده است؛ در حالی که بعضی از شهرهای نزدیک بهدلیل قدمت، هنوز بافت قدیمی خود را حفظ کردهاند.»
🔸از خانهاولیها تا نقل مکان خانوادهها
🔹به گفته این کارشناس، ترکیب خریداران سهند نیز تغییر کرده است: «در اوایل، اکثر خریداران خانهاولیها بودند؛ ولی با مرور زمان مثلاً میدیدید همه فرزندان یک خانواده در سهند هستند و به تبع آن پدر و مادر نیز نقل مکان میکنند. این روند الان زیاد اتفاق افتاده است.»
🔹وی درباره اثر پروژههای دولتی بر هویت اجتماعی شهر گفت: «در سالهای گذشته در سهند ساخت مسکن مهر اتفاق افتاد که از نظر کیفیت ساختوساز و امکانات پایین بود و مخاطب خاصی هم نداشت؛ این موضوع در درازمدت تأثیر منفی بر شهر گذاشت. ولی پروژههای نهضت ملی مسکن از نظر کیفیت و امکانات متفاوتاند و قیمت تمامشده آنها کمی بالاتر است؛ میتوان گفت مشتری این ساختمانها قشر متوسط به بالاست و همین باعث شده شهر از منظر اجتماعی رشد کند.»
او با اشاره به اینکه خرید و فروش واحدهای نهضت ملی مسکن عملاً بهصورت غیرقانونی انجام میشود، گفت: «ساخت این پروژهها برای افرادی است که از قبل ثبتنام کردهاند و مشتری مشخصی دارند؛ ولی عملاً بهصورت غیرقانونی خرید و فروش اتفاق میافتد و این امر باعث رونق شده است.»
🔸مهمترین مانع ساختوساز در سهند
🔹فریبرز صالحی که در پروژههای مسکونی ۲۳۲ واحدی الآی فاز ۴، ۶۴۸ واحدی آیسا فاز ۴، ۷۲۸ واحدی ترنم فاز ۳ و ۳۴۸ واحدی السا فاز ۵ سهند سابقه فعالیت دارد، مهمترین چالش پیش روی سازندگان را بیثباتی قیمتها و عدم توان متقاضیان دانست: «سازندگان این پروژهها مجبورند مطابق ضوابط و بخشنامههای دولتی کار کنند و این دستورالعملها همیشه پاسخگوی افزایش قیمتهای بیرونی نیست. آنها مجبورند پروژه را به قیمت تمامشده به مالکان تحویل دهند. پس مهمترین مشکل، همین افزایش قیمتها و دستمزدها و عدم آورده متقاضیان است که پروژهها را دچار چالش میکند.»
🔹وی تأمین خدمات شهری را از شاخصهای رشد ارزش مسکن دانست و تصریح کرد: «قطعاً یکی از شاخصهای رشد شهرها، خدمات شهری و حملونقل و سایر موارد است؛ این مورد بهوضوح در شهر سهند دیده میشود و به نظر میرسد با افزایش جمعیت، مدیران شهر مجبور خواهند شد نسبت به تأمین این خدمات اقدام کنند.»
🔸اجارهبها افزایش بیشتری خواهد داشت
🔹پیشبینی این کارشناس از بازار اجاره سهند در نیمه دوم سال روشن است: «اتفاقاً چنانچه قیمت مسکن افزایش یابد و قدرت خرید کاهش پیدا کند، مردم بهناچار بیشتر تمایل پیدا میکنند فعلاً بهصورت اجارهای سکونت کنند تا بعداً اقدام به خرید کنند؛ پس قطعاً اجارهبها افزایش بیشتری خواهد داشت.»
🔹وی پیشخرید را مقرونبهصرفهترین گزینه خرید توصیف کرد اما هشدار داد: «در هر برهه زمانی، خرید آپارتمان بهصورت پیشفروش مقرونبهصرفه است؛ چرا که با خرید پیشفروش، مشمول افزایش قیمت بعدی نمیشوید و ریسک تورم از بین میرود. ولی توصیه میکنم هنگام خرید بهصورت پیشفروش، اطمینان کافی از سازنده داشته باشید. درباره خرید زمین یا آپارتمان هم این دو با هم فرق دارند و مشتریان خاص خود را دارند؛ قیمت زمین در مقایسه با آپارتمان بسیار بالاتر است، ولی در کل ریسک سرمایهگذاری روی زمین کمتر است.»
🔹به گفته وی، سهم وام مسکن از قیمت تمامشده واحدها بسیار کم است: «هرچه میزان وام افزایش یابد به نفع خریداران خواهد بود، ولی باید خریدار امکان بازپرداخت را داشته باشد. الان میزان وامی که به مسکن تعلق میگیرد در حدود کمتر از بیست درصد قیمت تمامشده مسکن است.»
🔸اگر قصد خرید دارید، الان بخرید
🔹جمعبندی این کارشناس برای متقاضیان سکونت در سهند صریح است: «اگر به این نتیجه رسیدهاند که در شهر سهند خانه بخرند، الان بخرند؛ بهتر از چند ماه بعد است. تجربه نشان داده شاید رکود معامله باشد، ولی کاهش قیمت در هیچ برهه زمانی اتفاق نمیافتد.»
🔹وی در پاسخ به این پرسش که چه اتفاقی میتواند پیشبینی او را تغییر دهد، گفت: «هیچ اتفاقی نمیتواند قیمت مسکن را کاهش دهد؛ مگر آنکه معجزهای اتفاق بیفتد.»
